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洋河股份股票【深度】保险资本凶猛 和谐 健康 90亿进入北京SK大厦

2021-06-10
洋河股份股票【深度】保险资本凶猛 和谐 健康 90亿进入北京SK大厦

记者|实习记者王婷婷

位于北京市朝阳区建国门外大街与东三环交界处的SK大厦,再次过户。

近日,公开信息披露,和谐健康保险公司斥资90.57亿元成为北京SK大厦新业主。对此,SK大厦的一名内部工作人员告诉界面记者,“我们两个月前就知道大厦要换老板了,但具体事宜还不清楚。”

SK大厦,毗邻长安街,是北京CBD核心区的标志性写字楼。该建筑共35层,总建筑面积约10.76万平方米。SK大厦作为高端5A级写字楼,多年来以其核心区位优势吸引了各行业龙头企业。

之所以这么转手,是因为大概率受疫情影响,写字楼租金大幅降低,集团财务压力大。也有声音说,这笔交易反映了投资者对北京写字楼市场的持续乐观。

其实这已经不是SK大厦第一次过户了。早在2005年和2006年,这座建筑就有了不同于今天的身份,即位于中环的世界贸易中心和首都大厦。直到2008年9月才以SK建筑的名义为人所知。

90.6亿接手北京SK

2021年6月1日,和谐健康保险股份有限公司披露,公司以股权方式收购北京新金城房地产管理有限公司100%股权,从而持有北京SK大厦。

天空调查显示,北京新金城房地产管理有限公司已于5月25日完成注册资本、投资人、法人等多项业务信息变更,和谐号健康目前是唯一持股100%的股东。

根据和谐号健康公告,此次投资为大型房地产投资,资金来源为保险责任准备金,对传统保险账户有所贡献,采用股权投资。

近年来,由于投资商业房地产的租金收入可以带来稳定的现金流,实现抗通胀和资产保值,保险基金一直是大宗资产领域的重要投资者。另一方面,保险投资期长,持有期内房地产资产价格会随着经济周期而旋转。在经济周期顶部退出可以实现超额资产增值。

和谐号健保购买SK大厦也证明了SK大厦等核心区域的甲级写字楼仍然是房地产投资和资产配置的首选。

特别是随着经济的复苏和疫情的逐渐稳定,投资者对北京市场的基本面越来越乐观。数据显示,在租赁方面,北京写字楼市场一季度新增供应面积15万平方米,全市净吸纳16.12万平方米。

据公洋河股份股票【深度】保险资本凶猛 和谐 健康 90亿进入北京SK大厦开信息,和谐健康于2006年1月12日正式成立,主要经营健康保险业务和意外险业务,总部位于四川成都。2019年7月,公司宣布股东变更,原安邦保险集团和安邦财险退出和谐健康,由付嘉集团有限公司和金科房地产接管。

2020年3月19日,中国银行业监督管理委员会批准安邦集团将其在和谐号健康100%的股份转让给付嘉集团有限公司和南京扬子国投集团有限公司,股权转让后,安邦集团不再持有和谐号健康股份,和谐号健康第一大股东变更为付嘉集团,持股比例为51%。

据悉,付嘉集团是一家成立于2000年的大连民营企业,是集石化行业、房地产开发、商业运营、金融投资、贸易运营、物业管理、酒店服务为一体的多元化现代企业集团。

据和谐健康披露,截至3月31日,公司扣除债券回购资金后的总资产约为3262亿元,SK大厦项目投资额约占总资产的2.78%。交易完成后,和谐健康地产账面余额约为97亿元,占2

事实上,作为北京写字楼的三大核心商务区之一,CBD具有明显的地理优势,一直受到市场的关注。特别是随着“十四五”计划和2035年远景目标的出台,数字经济将成为未来十年产业升级的主线,而这一领域发布的办公需求将是未来商业市场的重要支撑。

三度易主

这已经不是SK大厦第一次倒卖了。

北京SK大厦原名中央世界贸易中心,是华西鑫源房地产开发有限公司承建的中央世界贸易中心AB楼内的甲级写字楼,建筑面积10.63万平方米。

2005年10月,华西以在建工程的形式转让给新加坡凯德置地,营业额18.37亿元。

随后,凯德置地继续未完成的项目和大楼的装修。2006年初竣工时,项目更名为凯德大厦。这也是凯德置地在北京收购的第一处写字楼。

后来,当被媒体问及进入长安街的原因时,凯德置地总裁林表示:“北京中央商务区的国际甲级写字楼供应有限。在中国经济强劲增长的推动下,加上互联网、通信和金融行业的开放,跨国公司预计将增加对北京写字楼的需求。”

2008年9月,凯德置地以33.4亿元的价格将整栋楼出售给韩国SK集团,平均售价约为3.1万元/平方米。SK中国在收购后搬迁了总部,项目同时更名为SK大厦。

SK集团,原名景贤公司,成立于1953年,创始人是崔钟贤。目前SK集团是韩国三大企业集团之一。集团业务涉及能源化学、半导体材料、信通技术和物流服务生物学。

从收购到出售,CapitaLand只用了3年时间。当时有业内人士分析,“撤资

务成本与应缴税收,公司通过售楼所获得的利润很少。”

不过在林明彦看来,转让凯德大厦虽不在公司的商业规划中,但通过该项交易,能巩固凯德的资金实力,以增强寻找新投资机会的能力。

另外,在凯德置地出售凯德大厦前不久后,SOHO中国与中冶新奥正诚房地产开发有限公司已达成协议,以8.9亿元的价格收购后者所持有的金和国际大厦。该项目位于中关村区域核心地段,是写字楼与商业零售的综合项目,可销售商业及办公面积为4.42万平方米,随后该项目被命名为“中关村SOHO”。

两个项目几乎同一时间转手,主要受全球经济衰退影响。有数据统计,截止2008年第三季度末,北京写字楼指数为2724点,环比下降0.91%,较2007年同期下降5.61%,是自2008年4月以来首现跌势。

可以看出,面对成交量减少的压力,一些开发商更倾向于将物业转手快速获取资金。不过,对于接手者而言,则是看好写字楼的投资前景。尤其是类似SK大厦这样核心位置的优质项目,凭借其很好的抗跌性仍然受到各路买家欢迎,因而也促使成交均价实现了大幅上涨。

因此,才有了SK大厦的第三次易主,和谐健康保险以90.57亿元成为其新的持有方。

此次和谐健康保险的收购,折算下来约90600元/平方米成交,打破了同地段LG双子座大厦 53872元/平方米,成为了国贸CBD甲级写字楼出售参考新标杆。

写字楼市场承压

“走的走,来的来,像赶集洋河股份股票【深度】保险资本凶猛 和谐 健康 90亿进入北京SK大厦一样。”

6月9日,SK大厦一位工作人员向记者坦言,每年都会陆陆续续搬出去和搬进来一些公司,出去的多是承租能力较弱的。“大厦租金并不算低,底子弱的公司进来,很难持续经营下去,难盈利。”

据上述工作人员估计,SK大厦现大概仍有接近20%的空置率,其中大厦的5、6层正进行装修。但据他所知,空置并不只是SK大厦,附近的国贸、银泰都有空置,有十几年前修的办公区到现在一直处于闲置状态。

据贝壳研究院数据检测,受疫情影响,北京市写字楼市场持续承压, 2020年第四季度写字楼空置率高达18.5%,创历年新高。受此影响,写字楼租金大幅降低,而CBD写字楼租金降价尤其明显。直到2021年第一季度,北京部分写字楼租金仍处在低点,但整体呈现略微回暖态势。

数据显示,2021年第一季度,北京甲级写字楼市场空置率为17.1%,比2020年第四季度降低1.4个百分点;全市平均租金录得331元/平方米/月,环比下降1.5%。全市甲级写字楼的平均资金仍维持下降趋势。

另据克而瑞数据显示,第一季度北京写字楼市场平均租金环比下跌1.2%至10.9元/平方米/天。一季度,北京大宗交易共录得7宗,共计65.8亿元,其中办公楼物业依然是最主要的成交标的,成交 5 单,成交金额为 19.16 亿元。

此次SK集团选择将大厦整体卖出,很难不让人联想到资金上去。大厦内部一位租户就认为,不赚钱是SK大厦易主的主要原因。

不过,有业内人士指出,按照目前日租金价格约13元/平方米/天(建筑面积)来算,年租金约5.12亿元。韩国SK集团于2008年以33.4亿元从凯德集团手中购入北京SK大厦,13年获得租金共约66.56亿元,加上此次销售物业获取90.57亿元,SK集团13年来累计从该大厦获得各项收入合计157.13亿元,实现投资回报率高达370%。

有大厦内部人员称,大厦卖出去之后,SK集团还会将一些楼层租回来,“这栋大厦SK自己的公司也不少。在租金方面,不会轻易大幅变动。”

资料显示,韩国SK集团于2004年10月在北京成立SK(中国)投资有限公司。SK集团特别选定能源化工、移动通信、生命科学等三大战略事业作为其在华投资的主要方向,是第一家在华设立分支机构的韩国企业。

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